کرمان رصد - تعادل /بازار مسکن در وضعیت پیچیده‌ای قرار گرفته است؛ از یک‌سو خریداران با کاهش قدرت خرید، انتظارات تورمی و ناتوانی در تأمین منابع مالی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و از طرف دیگر، مالکان و فروشندگان همچنان حاضر به کاهش قیمت‌ها نیستند.
بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفته، اما همچنان قیمت‌ها از خود مقاومت نشان می‌دهند؛ مساله‌ای که نه‌تنها معامله‌گران را سردرگم کرده، بلکه سیاست‌گذاران را نیز با چالش‌هایی جدی مواجه ساخته است.
در همین زمینه، داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با ایرنا معتقد است، با وجود اخبار و شایعات مختلف درباره «ریزش قیمت مسکن »، فعالان بازار معتقدند که هنوز نمی‌توان از یک کاهش جدی سخن گفت.
بیگی‌نژاد در این باره تصریح می‌کند: با وجود رکود در بازار، قیمت مسکن در برابر کاهش مقاومت می‌کند و تا به امروز افت قیمت گسترده‌ای در بازار مسکن مشاهده نشده است.
او همچنین تاکید می‌کند که هرچند در برخی موارد، خریداران می‌توانند ملک را با قیمتی پایین‌تر از نرخ منطقه‌ای تهیه کنند، اما این به معنای یک روند فراگیر و پایدار نیست.
بازار ![]()
به گفته نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، ممکن است برخی افراد بتوانند زیر قیمت منطقه اقدام به خرید ملک کنند، اما شرایط در بازار به گونه‌ای است که خریداران از قدرت چانه‌زنی بالاتری برخوردارند.
بنابراین در پاسخ به این سوال که «آیا زمان مناسبی برای خرید خانه است؟»، شاید بتوان گفت که اگرچه شرایط برای چانه‌زنی فراهم‌تر از گذشته است، اما همچنان ریسک‌های بازار، به‌ویژه در نبود شفافیت و نبود روند نزولی واقعی، بالاست.
نبود آمار رسمی؛ ابهام بزرگ در معاملات
اما یکی از مشکلات جدی در تحلیل بازار مسکن ایران، نبود داده‌های به‌روز و قابل‌استناد از معاملات واقعی است.
بیگی‌نژاد در اظهارات خود به این مساله اشاره می‌کند و می‌گوید: آمار جدیدی از معاملات ملکی از سوی دستگاه‌های نظارتی بازار مسکن ارایه نشده است و از این رو میانگین نرخ‌هایی که به عنوان قیمت در مناطق مختلف مطرح می‌شود، قابل استناد نیست.
او می‌افزاید: نمی‌توان با قطعیت گفت که چه تعداد قرارداد با چه قیمت‌هایی منعقد شده است.
این ابهام، نه تنها امکان تحلیل دقیق بازار را از کارشناسان سلب می‌کند، بلکه منجر به شکل‌گیری شایعات، تحلیل‌های بی‌پایه و تصمیم‌گیری‌های نادرست توسط خریداران و فروشندگان می‌شود. در بازاری که داده‌های شفاف در دسترس نیست، اعتماد عمومی به‌شدت کاهش یافته و همه منتظر «سیگنال‌های مطمئن»برای ورود‌یا‌خروج هستند.
بازار اجاره؛ ناتوان از مهار رشد قیمت‌ها
در کنار رکود خرید و فروش، بازار اجاره نیز با مشکلات پیچیده‌ای مواجه است. گرچه دولت تلاش کرده با سیاست‌هایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره، مستأجران را حمایت کند، اما همچنان بسیاری از این تلاش‌ها یا به‌طور کامل اجرا نمی‌شود، یا در قراردادهای جدید بی‌اثر است.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در این رابطه توضیح می‌دهد و می‌گوید: این سقف قیمتی برای واحدهایی که به دنبال تمدید اجاره‌نامه هستند، تا حدود زیادی رعایت می‌شود، اما برای قراردادهای جدید، تابع توافق مالک و مستأجر است.
در سال‌های گذشته، سقف افزایش اجاره‌بها در سطح ملی و با نرخ‌هایی بین 20 تا 25 درصد تعیین و ابلاغ می‌شد. اما طبق مصوبه شورای عالی مسکن در تاریخ 24 فروردین‌ماه 1404، مقرر شد که تعیین این سقف در سطح استان‌ها و متناسب با نرخ تورم هر منطقه انجام گیرد.
هرچند این مصوبه گامی در جهت واقع‌گرایی بیشتر تلقی می‌شود، اما هنوز تا اجرای کامل آن در سطح استان‌ها راه زیادی باقی مانده است. بسیاری از مستأجران همچنان از نبود چارچوب روشن برای قراردادهای جدید شکایت دارند.
ساخت‌وساز در تهران؛ زنگ خطر جدی
از مهم‌ترین معضلات امروز بازار مسکن، کاهش شدید فعالیت‌های ساختمانی در پایتخت است. به گفته بیگی‌نژاد، به دلیل افزایش قیمت تمام‌شده ساخت، سازندگان تا واحدهای خود را نفروشند، قادر به آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی نیستند.
این در حالی است که بازار خرید هم به دلیل رکود قفل شده و سازندگان با کمبود شدید نقدینگی مواجه‌اند. نتیجه این وضعیت، کاهش تولید مسکن در سال‌های آینده و تشدید بحران در بازار خواهد بود.
نکته مهم دیگر، افزایش قابل‌توجه دستمزد نیروی انسانی در صنعت ساختمان است. بیگی‌نژاد در این باره هشدار می‌دهد: به‌طور متوسط، دستمزد کارگران روزمزد نسبت به سال گذشته 2 برابر شده و بر کاهش ساخت‌وسازها اثر گذاشته است.
علاوه بر این، خروج کارگران اتباع بیگانه از بازار کار نیز به کاهش نیروی کار ارزان‌قیمت دامن زده و سازندگان را با فشار بیشتری مواجه کرده است.
نظام اجاره‌داری حرفه‌ای حلقه گمشده بازار
در کنار چالش‌های موجود، کارشناسان معتقدند یکی از ریشه‌ای‌ترین راه‌حل‌ها، توسعه نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور است. فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن، در گفت‌وگویی با رادیو اقتصاد با انتقاد از نبود ساختار حرفه‌ای اجاره‌داری، می‌گوید: متأسفانه در کشور نظام اجاره‌داری به‌طور کلی تعریف واضح و شفافی ندارد و شرکت‌هایی که در حوزه اجاره فعالیت می‌کنند، هنوز شکل نگرفته‌اند.»
او با اشاره به تجربه محدودی از اجاره به شرط تملیک در دهه 70 می‌افزاید: فقط در سال‌های حوالی 78 بخش کمی از تولید مسکن کشور تحت سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی دولت به صورت اجاره به شرط تملیک انجام شد، اما بعد از آن هیچ اتفاق خاصی در این حوزه نیفتاده است.
پورحاجت تاکید می‌کند که مسکن باید به عنوان کالایی تولیدی در نظر گرفته شود، نه صرفا سرمایه‌ای، و می‌افزاید: مسکن یک کالای تولیدی است و تحت تأثیر اقتصاد و مداخلات دولت قرار دارد.
متأسفانه طی این سال‌ها، نتایج رضایت‌بخشی مشاهده نشده و مشکلات همچنان باقی مانده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن با ارایه راه‌کاری ساختاری، بیان می‌کند: باید ساختاری برای نظام حرفه‌ای اجاره‌داری در بخش خصوصی کشورمان طراحی کنیم.
حالا در این شرایط پرسشی که بسیاری از مردم این روزها می‌پرسند: آیا زمان مناسبی برای خرید خانه است؟ پاسخ به این پرسش، بستگی به شرایط مالی خریدار، هدف خرید (مصرفی یا سرمایه‌ای)، و منطقه جغرافیایی دارد.
اگرچه در شرایط فعلی، قدرت چانه‌زنی خریداران بیشتر شده و برخی فروشندگان حاضر به تخفیف‌های محدود هستند، اما همچنان افت قیمت چشمگیری در بازار مشاهده نمی‌شود. از طرفی، نبود آمار شفاف، آینده مبهم ساخت‌وساز، و افزایش هزینه‌های تولید مسکن، نشان می‌دهد که بازار در یک ایستایی پرهزینه قرار گرفته است.
تا زمانی که تحول ساختاری در سیاست‌های مسکن رخ ندهد، نمی‌توان به بهبود اساسی در این بازار امیدوار بود. تدوین یک نظام حرفه‌ای اجاره‌داری، حمایت هدفمند از ساخت‌وساز، و شفاف‌سازی آمار معاملات می‌تواند گام‌هایی موثر برای خروج از بحران فعلی باشد.