کرمان رصد - برنا / بازار مسکن تهران با یک تناقض جدی روبه‌رو شده است؛ در شرایطی که قدرت خرید خانوارها هر روز کوچک‌تر می‌شود و تقاضا به سمت واحدهای کم‌متراژ حرکت می‌کند، سهم آپارتمان‌های زیر ۶۰ مترمربع در ساخت‌وساز و عرضه واحدهای نوساز به‌شدت محدود شده است.
به گزارش برنا، بررسی روند آماری سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴ نشان می‌دهد تعداد واحدهای کوچک عرضه‌شده در تهران از ۶۸۵ واحد به ۳۲۹ واحد رسیده است؛ یعنی بیش از نیمی از ظرفیت ثبت‌شده در سال ۱۳۹۹ از دست رفته است. این در حالی است که تجربه کشورهای همسایه نشان می‌دهد کوچک‌سازی هدفمند، استفاده از زمین شهری و توسعه آپارتمان‌های متناسب با درآمد خانوار می‌تواند بخشی از شکاف میان قیمت مسکن و توان خرید مردم را کاهش دهد. اکنون پرسش مهم این است که در نیمه نخست سال ۱۴۰۵ چه بر سر تولید مسکن کوچک آمده است؟
سقوط عرضه خانه‌های نقلی در شش سال
روند آماری واحدهای زیر ۶۰ مترمربع در تهران، تصویری از نوسان و در نهایت کاهش ظرفیت عرضه این گروه از خانه‌ها ارائه می‌کند. بر اساس داده‌های مورد بررسی، تعداد واحدهای ثبت‌شده در این گروه از ۶۸۵ واحد در سال ۱۳۹۹ به ۵۷۷ واحد در سال ۱۴۰۰ رسید. این روند نزولی در سال ۱۴۰۱ نیز ادامه پیدا کرد و تعداد واحدها به ۳۵۵ مورد کاهش یافت.
اما نقطه بحرانی این روند در سال ۱۴۰۲ ثبت شد؛ زمانی که تعداد واحدهای زیر ۶۰ مترمربع به تنها ۵۲ واحد رسید. هرچند در سال ۱۴۰۳ این رقم با جهشی قابل توجه به ۵۷۸ واحد افزایش یافت، اما این بهبود دوام نداشت و در سال ۱۴۰۴ تعداد واحدهای ثبت‌شده بار دیگر به ۳۲۹ واحد کاهش پیدا کرد.
مقایسه ابتدا و انتهای این دوره نشان می‌دهد تعداد واحدهای ثبت‌شده در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال ۱۳۹۹ حدود ۵۲ درصد کمتر شده است. به بیان دیگر، از هر ۱۰۰ واحدی که در سال ۱۳۹۹ در این گروه ثبت شده بود، در سال ۱۴۰۴ کمتر از ۴۸ واحد در آمار دیده می‌شود.
این روند یک نکته مهم را آشکار می‌کند؛ بازار ساخت‌وساز تهران در فاصله شش سال، نتوانسته عرضه واحدهای کوچک را به شکل باثبات حفظ کند. جهش سال ۱۴۰۳ نیز نتوانسته کاهش سال‌های قبل را جبران کند و افت دوباره در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد تولید این گروه از واحدها همچنان با نوسان جدی روبه‌روست.
البته این ارقام باید در چارچوب شاخص آماری اولیه تفسیر شوند و نباید بدون بررسی تعریف داده‌ها، آن‌ها را معادل کل واحدهای ساخته‌شده یا تمام معاملات مسکن تهران دانست. با این حال، همین روند به‌روشنی نشان می‌دهد عرضه ثبت‌شده خانه‌های کوچک در این دوره با نوسان شدید و کاهش قابل توجه روبه‌رو بوده است.
نیمه نخست ۱۴۰۵، آمار خانه‌های زیر ۶۰ متر کجاست؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، وضعیت تولید خانه‌های کوچک در شش ماه نخست این سال است. با وجود انتشار برخی شاخص‌های عمومی ساختمان و مسکن، آمار تفکیکی قابل اتکایی که تعداد واحدهای زیر ۶۰ مترمربع تهران را در این بازه مشخص کند، در دسترس نیست.
این خلأ آماری اهمیت زیادی دارد؛ زیرا تعداد کل پروانه‌های ساختمانی یا واحدهای پیش‌بینی‌شده در آن‌ها، لزوماً نشان نمی‌دهد چه تعداد خانه کوچک ساخته شده یا به مرحله تکمیل رسیده است. برای پاسخ دقیق به این پرسش باید اطلاعات متراژی پروانه‌ها، واحدهای شروع‌شده و واحدهای تکمیل‌شده به تفکیک شهر و استان منتشر شود.
بنابراین نمی‌توان گفت در نیمه نخست ۱۴۰۵ ساخت خانه‌های کوچک به صفر رسیده است؛ اما می‌توان گفت نبود آمار تفکیکی، ارزیابی دقیق میزان عرضه این واحدها را دشوار کرده است. در چنین شرایطی، انتشار آمار ساخت‌وساز به تفکیک متراژ، دیگر یک موضوع صرفاً آماری نیست؛ بلکه برای شناخت نیاز واقعی بازار و تنظیم سیاست‌های مسکن ضرورت دارد.
فقط حدود ۰٫۶ درصد واحدهای تکمیل‌شده استان تهران زیر ۶۰ متر بودند
تصویر عرضه خانه‌های کوچک زمانی روشن‌تر می‌شود که آمار تکمیل واحدهای مسکونی در استان تهران بررسی شود. بر اساس داده‌های منتشرشده درباره عملکرد سال ۱۴۰۴، در مجموع ۵۵ هزار و ۳۷۳ واحد مسکونی در استان تهران تکمیل شده است. از این تعداد، تنها ۲۸ واحد مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع داشته‌اند و حدود ۳۰۰ واحد نیز در بازه ۵۰ تا ۶۰ مترمربع قرار گرفته‌اند.
به این ترتیب، مجموع واحدهای زیر ۶۰ مترمربع در این آمار حدود ۳۲۸ واحد بوده است؛ رقمی که در مقایسه با ۵۵ هزار و ۳۷۳ واحد تکمیل‌شده، سهمی در حدود ۰٫۶ درصد دارد. به بیان ساده، از هر هزار واحد تکمیل‌شده در استان تهران، حدود شش واحد در گروه زیر ۶۰ مترمربع قرار گرفته‌اند.
این عدد از نظر سیاست‌گذاری مسکن قابل توجه است؛ زیرا نشان می‌دهد سهم خانه‌های کوچک در میان واحدهای تکمیل‌شده استان تهران بسیار محدود بوده است. البته باید توجه داشت که این آمار مربوط به کل استان تهران و واحدهای تکمیل‌شده است، در حالی که داده‌های سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴ به شاخص ثبت‌شده برای شهر تهران مربوط می‌شود. بنابراین این دو مجموعه آماری از نظر محدوده جغرافیایی و شاخص اندازه‌گیری یکسان نیستند و نباید مستقیماً با یکدیگر جمع یا جایگزین شوند.
با وجود این تفاوت، هر دو مجموعه داده یک مسئله مشترک را برجسته می‌کنند: سهم واحدهای کوچک در عرضه جدید مسکن محدود است؛ آن هم در بازاری که بخش بزرگی از متقاضیان به دلیل کاهش قدرت خرید، ناچار به جست‌وجوی خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر هستند.
چرا سازندگان از ساخت خانه‌های کوچک فاصله گرفتند؟
کاهش ساخت واحدهای زیر ۶۰ مترمربع را نمی‌توان تنها به یک عامل نسبت داد. مجموعه‌ای از محدودیت‌های اقتصادی، مقرراتی و فنی باعث شده است ساخت خانه‌های کوچک برای بخشی از سازندگان جذابیت کمتری داشته باشد.
نخستین عامل، قیمت زمین است. در شهرهایی مانند تهران که زمین سهم بزرگی از هزینه تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد، سازنده تلاش می‌کند از سطح زیربنای قابل ساخت بیشترین بازده اقتصادی را به دست آورد. در چنین شرایطی، افزایش تعداد واحدهای کوچک می‌تواند به معنای افزایش هزینه‌های طراحی، تفکیک، تأسیسات و مشاعات باشد؛ در حالی که درآمد حاصل از فروش هر واحد الزاماً متناسب با این هزینه‌ها افزایش پیدا نمی‌کند.
عامل دوم، مقررات مربوط به پارکینگ و ضوابط ساختمانی است. در بسیاری از پروژه‌ها، تأمین پارکینگ برای واحدهای مسکونی به یکی از محدودیت‌های اصلی طراحی تبدیل می‌شود. وقتی سازنده برای تعداد مشخصی واحد کوچک نیز باید الزامات پارکینگ و مشاعات را رعایت کند، ممکن است ساخت واحدهای بزرگ‌تر از نظر اقتصادی و اجرایی توجیه بیشتری پیدا کند.
عامل سوم، افزایش هزینه مصالح، دستمزد، تأسیسات و خدمات مهندسی است. هزینه ساخت یک ساختمان فقط به متراژ داخل واحد محدود نمی‌شود. آسانسور، راه‌پله، تأسیسات مشترک، زیرساخت‌ها و بخش‌های عمومی ساختمان هزینه‌هایی هستند که میان تمام واحدها تقسیم می‌شوند. در پروژه‌های کوچک‌متراژ، سهم این هزینه‌ها در مقایسه با سطح مفید هر واحد می‌تواند بیشتر احساس شود.
از سوی دیگر، سازندگان با ریسک فروش و تأمین مالی نیز مواجه‌اند. طولانی شدن دوره ساخت، نوسان قیمت نهاده‌ها و دشواری پیش‌بینی قیمت نهایی فروش، تصمیم‌گیری درباره ترکیب متراژی پروژه را پیچیده‌تر می‌کند. در چنین فضایی، برخی سازندگان ترجیح می‌دهند به سراغ واحدهایی بروند که از نظر ارزش ریالی فروش، بازده بیشتری برای پروژه ایجاد می‌کنند.
در نتیجه، مسئله فقط این نیست که مردم خانه کوچک می‌خواهند یا سازندگان تمایلی به ساخت آن ندارند؛ بلکه میان الگوی تقاضای خانوار و ساختار اقتصادی تولید مسکن فاصله ایجاد شده است.
چرا کوچک‌سازی در تهران به یک ضرورت تبدیل شده است؟
افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک، بیش از هر چیز با کاهش توان خرید خانوارها ارتباط دارد. وقتی قیمت هر مترمربع مسکن افزایش پیدا می‌کند و درآمد خانوارها با همان سرعت رشد نمی‌کند، خریداران برای ورود به بازار ناچار می‌شوند متراژ مورد انتظار خود را کاهش دهند.
این تغییر رفتار به معنای آن نیست که خانوارها الزاماً خانه کوچک را به خانه بزرگ ترجیح می‌دهند؛ بلکه در بسیاری از موارد، انتخاب واحد کم‌متراژ نتیجه محدودیت بودجه است. خانواری که پیش‌تر امکان خرید آپارتمان ۸۰ یا ۹۰ متری را داشت، ممکن است اکنون به واحدی ۵۰ یا ۶۰ متری فکر کند.
در چنین شرایطی، کاهش عرضه خانه‌های کوچک می‌تواند فشار مضاعفی بر بازار وارد کند. از یک طرف، تعداد متقاضیانی که به دنبال واحدهای ارزان‌تر هستند افزایش پیدا می‌کند و از طرف دیگر، تعداد خانه‌های نوساز متناسب با این بودجه محدود باقی می‌ماند. نتیجه این شکاف می‌تواند افزایش رقابت برای واحدهای کوچک موجود، بالا رفتن قیمت نسبی آن‌ها و انتقال بخشی از تقاضا به واحدهای قدیمی‌تر باشد.
راهکار چیست؟ کوچک‌سازی هدفمند، نه ساخت واحدهای غیرقابل سکونت
افزایش سهم خانه‌های کوچک در تهران نباید به معنای کاهش بی‌ضابطه متراژ و کیفیت زندگی باشد. واحدهای کم‌متراژ زمانی می‌توانند به حل مسئله مسکن کمک کنند که طراحی آن‌ها با نیاز واقعی خانوار، استانداردهای سکونت، نورگیری، تهویه، دسترسی و امکانات شهری هماهنگ باشد.
یکی از راهکارها، بازنگری هدفمند در ضوابط ساخت‌وساز در محدوده‌های دارای دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی است. در این مناطق می‌توان با توجه به ظرفیت شبکه حمل‌ونقل، امکان طراحی واحدهای کوچک‌تر را بررسی کرد تا الزام به تأمین پارکینگ برای همه پروژه‌ها به مانعی غیرقابل حل تبدیل نشود.
راهکار دیگر، توسعه الگوهای متنوع مسکن است؛ از واحدهای ۳۵ تا ۴۵ مترمربعی برای خانوارهای یک نفره و برخی زوج‌های جوان گرفته تا آپارتمان‌های ۴۵ تا ۶۰ مترمربعی برای خانوارهای دو نفره. البته این الگوها باید با استانداردهای حداقل فضای سکونت و نیازهای واقعی خانوارها تطبیق داده شوند.
همچنین لازم است مشوق‌های ساخت‌وساز به شکل هدفمند تعریف شوند. تخفیف در برخی عوارض، تسهیل فرایند صدور مجوز یا حمایت از پروژه‌هایی که واحدهای کوچک استاندارد و قابل استطاعت تولید می‌کنند، می‌تواند بخشی از هزینه‌های سازندگان را کاهش دهد؛ البته این مشوق‌ها باید به عرضه واقعی و قیمت نهایی قابل دسترس برای خانوارها گره بخورد.
در کنار این اقدامات، انتشار منظم آمار ساخت‌وساز بر اساس متراژ ضروری است. تا زمانی که مشخص نباشد در هر شهر چه تعداد واحد زیر ۴۰ متر، ۴۰ تا ۶۰ متر، ۶۰ تا ۸۰ متر و بیش از ۸۰ متر ساخته می‌شود، امکان سنجش تناسب عرضه با تقاضا وجود نخواهد داشت.
خانه کوچک، مسئله‌ای بزرگ‌تر از متراژ
بحران خانه‌های کوچک در تهران فقط به تعداد واحدهای زیر ۶۰ مترمربع محدود نمی‌شود؛ این موضوع نشانه‌ای از فاصله میان ساختار تولید مسکن و توان اقتصادی خانوارهاست. وقتی قدرت خرید کاهش پیدا می‌کند، متراژ قابل خرید نیز کوچک‌تر می‌شود؛ اما اگر سازندگان همچنان به دلایل اقتصادی و مقرراتی به سمت واحدهای بزرگ‌تر حرکت کنند، شکاف میان تقاضا و عرضه عمیق‌تر خواهد شد.
آمارهای ثبت‌شده از کاهش تعداد واحدهای زیر ۶۰ مترمربع از ۶۸۵ واحد در سال ۱۳۹۹ به ۳۲۹ واحد در سال ۱۴۰۴ حکایت دارد. از سوی دیگر، سهم حدود ۰٫۶ درصدی واحدهای زیر ۶۰ مترمربع از مجموع واحدهای تکمیل‌شده استان تهران در سال ۱۴۰۴، محدودیت عرضه این گروه را برجسته می‌کند. در نیمه نخست ۱۴۰۵ نیز نبود آمار تفکیکی مانع از ارائه یک عدد قطعی درباره وضعیت تولید این واحدهاست.
تجربه کشورهای منطقه نشان می‌دهد واحدهای کوچک در برخی بازارها سهم قابل توجهی از معاملات یا موجودی مسکن دارند؛ از آپارتمان‌های زیر ۶۰ متر در تفلیس گرفته تا واحدهای یک‌اتاقه ارمنستان و استودیوهای حدود ۳۶ متری دبی. در ترکیه نیز میانگین مساحت آپارتمان‌ها طی سال‌های گذشته کاهش یافته است.
در نهایت، پرسش اصلی برای تهران این نیست که چند واحد مسکونی ساخته می‌شود؛ بلکه این است که چه تعداد از این واحدها با بودجه و نیاز واقعی خانوارها تناسب دارند. اگر این پرسش در سیاست‌گذاری مسکن جدی گرفته نشود، ممکن است ساختمان‌های بیشتری ساخته شوند، اما خانه‌های قابل خرید برای بخش بزرگی از متقاضیان همچنان کمیاب بمانند.